토지 개발과 거래 전 필수 확인 문서, 온라인으로 신속하게 발급하는 절차 가이드
토지이용계획확인서란?
토지이용계획확인서는 해당 토지에 어떤 용도로 사용할 수 있는지를 명시한 공식 문서입니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조에 따라 발급되며, 건축, 매매, 임대, 개발행위에 있어 법적 제약사항과 이용 가능 범위를 명확히 확인할 수 있는 중요한 서류입니다.
주요 기재 항목:
용도지역·용도지구·용도구역
도시계획시설 및 개발 제한 여부
기타 행위 제한 사항(문화재, 하천 등 포함)
왜 중요한가?
토지 매입 전 반드시 확인해야 하는 핵심 문서입니다.
예를 들어, **그린벨트(개발제한구역)**에 포함된 토지라면 건축이 사실상 불가능하며, 용도지역이 농림지역일 경우 주거용 건축은 제한됩니다. 이처럼 지자체 조례, 도시계획, 환경규제 등을 한눈에 파악할 수 있어 부동산 투자 실패를 예방할 수 있습니다.
온라인 발급 가능 여부
토지이용계획확인서는 인터넷을 통해 누구나 열람 및 발급할 수 있습니다. 대표적인 발급처는 다음과 같습니다.
1. 토지이용규제정보서비스(LURIS)
국토교통부 산하의 공식 서비스
열람 및 발급 모두 가능
무료 발급 제공 (PDF 다운로드 포함)
2. [정부24(www.gov.kr)]
일반 민원 신청의 통합 창구
수수료 1000원 발생(정식 발급 시)
토지이용규제정보서비스(LURIS) 발급 절차
Step 1. 사이트 접속
브라우저에서 ‘토지이용규제정보서비스’ 검색 후 공식 홈페이지 접속
Step 2. 주소 검색
화면 좌측의 주소 입력창에 지번 또는 도로명 주소를 입력 후 해당 필지 선택
Step 3. 정보 열람
‘용도지역/지구/구역’
‘행위제한 내용’
‘도시계획시설 여부’ 등
해당 토지에 대한 모든 규제 정보를 열람할 수 있습니다.
Step 4. 확인서 출력
우측 하단 ‘토지이용계획 확인서 출력’ 버튼 클릭 → PDF로 저장하거나 직접 인쇄 가능
※ 이 출력본은 대부분의 행정기관과 금융기관에서 공식 문서로 인정됩니다.
정부24를 통한 발급 절차
Step 1. 로그인
정부24에 접속 → 공동인증서 또는 간편인증을 통한 로그인
Step 2. 민원 검색
검색창에 ‘토지이용계획확인서’ 입력
→ ‘토지이용계획확인서 발급’ 민원 선택
Step 3. 필지 정보 입력
시/군/구, 읍/면/동, 지번 순서로 입력
열람 또는 발급 여부 선택
Step 4. 수수료 결제 및 출력
발급 시 1000원 수수료 결제 필요
출력 또는 PDF 저장 가능
실무 활용도 높은 항목 해석법
1. 용도지역
도시지역: 주거, 상업, 공업, 녹지지역 등 세분화
관리지역/농림지역/자연환경보전지역: 비도시권 토지로 개발 제한 많음
2. 용도지구
경관지구, 방재지구, 고도지구 등 지역 특성에 따른 제한 추가
3. 용도구역
개발제한구역(GB), 수변구역, 생태보전구역 등
→ 사실상 개발 불가능한 경우 다수
4. 도시계획시설
도로, 학교, 공원 등 설치 예정 시설
→ 해당 부지는 공공시설로 수용될 가능성 존재
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 확인서 출력만 해도 법적 효력이 있나요?
네, LURIS에서 발급된 확인서도 공식 문서로 대부분 인정됩니다. 다만, 정식 공문 제출 시에는 정부24 발급본 사용이 권장됩니다.
Q. 여러 필지를 한 번에 발급할 수 있나요?
아니요. 필지별로 개별 발급이 원칙입니다. 동일한 주소라도 지번이 다르면 각각 발급해야 합니다.
Q. 모바일에서도 발급 가능한가요?
정부24 앱에서는 열람이 가능하지만, 발급 및 출력은 PC 기반 웹사이트 이용이 권장 됩니다.